來源:華爾街日報
日期:2015/08/13 12:22
投資者正在將全球城市商業地產的價格推高至紀錄水平，引發了有關全球地產市場過熱的擔憂。
據行業追蹤機構Real Capital Analytics的數據，以每平方英尺的價格計算，今年第二季度倫敦、香港、大阪和芝加哥所出售辦公樓的估值觸及紀錄高位，並且紐約、洛杉磯、柏林和悉尼的辦公樓估值也觸及2009年以來的最高水平。
商業地產交易活躍度也在飆升。Real Capital的數據顯示，今年上半年美國商業地產交易價值較上年同期飆升36%，至2,251億美元，超過了2006年的增幅。在歐洲，交易價值飆升37%，至1,350億歐元（合1,480億美元），創下2007年以來的最強勁開局。
低利率以及央行向經濟體注入的大量流動性使得商業地產相比債券及其他資產更具吸引力。大型美國投資者增加了商業地產投資，而亞洲和中東買家也日漸成為這一市場的常客。
商業地產需求激增令人想起了2005年前後這一市場的狂熱時期，當時泡沫破裂導致從佛羅裡達到愛爾蘭的開發商紛紛破產。分析師稱，商業地產市場自2010年開始復蘇，過去一年勢頭顯著增強，發展勢頭隱隱令人擔憂。
總部位於芝加哥的領盛投資管理(LaSalle Investment Management)研究和策略部門主管戈登(Jacques Gordon)稱，他們認為現在市場處於周期末段。領盛投資管理著560億美元物業資產。
戈登說，雖然還不到恐慌的時候，但如果過量資金湧入任何一種資產類別，接下來的情況往往都不會很好。
監管機構正在密切關注市場狀況。美國聯邦儲備委員會(簡稱：美聯儲)在上個月提交給國會的年中報告中指出，商業地產的估值壓力加大，因為商業地產價格持續快速上漲。
處於歷史低位的利率增強了商業地產的吸引力，尤其是在經濟強勁增長的大城市。10年期美國國債收益率約為2.2%。Real Capital稱，相比之下，紐約商業地產平均資本化率（衡量收益率的指標）為5.7%。
全球央行通過將利率維持在低位，推動關注回報的投資者進入一系列風險較高的資產市場，包括高收益率的垃圾債券、派息股和房地產等。
最近資金從各個方向進入商業地產領域。另類資產追蹤機構Preqin稱，因市場暴跌而受到重挫的美國退休基金目前將7.7%的資產投資於物業，這一比例高於2011年的6.3%。
海外投資者也加大投入力度。中國的安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)(Anbang Insurance Group Co.) 2月份以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf-Astoria Hotel)，創下美國酒店收購價格的紀錄。另一家中國保險公司- 陽光保險集團股份有限公司(Sunshine Insurance Group Co.)5月份時以超過2.3億美元的價格收購了紐約的Baccarat Hotel，每個房間的收購價約合200萬美元，創美國酒店房間估值的歷史新高。中國人壽保險股份有限公司(China Life Insurance Co., 簡稱:中國人壽)和中國平安保險(集團)股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co. of China Ltd., 簡稱:中國平安) 4月份購入波士頓一開發項目的多數股權。該項目價值5億美元。
與此同時，中國正在尋求開拓其他市場。上月，其主權財富基金收購了悉尼和墨爾本的九座辦公大樓，以及法國和比利時的10個購物中心。
全球房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc. Cl A, CBG)的全球研究主管Iryna Pylypchuk說，中國投資者行動部署之快讓人驚嘆不已。
分析師警告說，如果利率大幅上升，房價可能會下跌。美聯儲已暗示將於今年晚些時候加息。利率上升帶來的影響或波及全球金融市場，特別是如果房價下跌將引發一波抵押貸款違約潮。
但多頭反駁說，如果利率上升伴隨著通脹加劇（通常房東可提高租金），即便利率上升了，房價也未必會受到沖擊。多頭還指出，到目前為止，這個周期還未出現之前曾擾亂房地產市場的營建過剩現象。
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