房價續漲 美國建商為甚麼不多蓋新屋？

來源:大紀元
日期:2015/07/19

格林斯潘近日接受CNN訪問時表示：「我們還沒有走出底部，現在我們的處境是長期停滯。」

格林斯潘憂慮營建少

格林斯潘說，在大蕭條前8%的美國經濟是靠住屋與商業樓房的營建來帶動，這些營建的房屋預期可以使用廿年以上；但是現在營建只占全美國民生產毛額（GDP）的4%。

CNN分析說，這個問題令格林斯潘如此不安的原因在於，自第二次世界大戰後，美國經歷了十次經濟衰退與十次復甦，在這十次經濟復甦中包含住屋與商業樓房的營建業都是帶領經濟反彈的主力推手。但這次這個推手的動能不夠。



雖然格林斯潘也看到最近房市的新屋營建稍微上升了些，但他說：「獨立屋的部分只有2006年之前的三分之一。」

根據商業部本週公布的報告，5月份全美營建破土跌了11.1%，全年營建預期量為104萬戶，這個數字大幅降低了4月的破土數字，四月時預期全年將破土117萬戶，是自2007年11月以來最高。

新屋營建升溫

雖然營建動工下降，但5月份的房屋營建許可卻大增，申請營建的許可增加至全年128萬戶，上升了11.8%，是自2007年8月以來最高。自去年7月以來，營建許可一直持續在破百萬戶關卡以上。營建許可的增加代表目前破土數量的下降是短期的，並表現了未來潛在的房市強度。

雖然新屋營建數量破了百萬大關，但離正常的年度150萬新屋供給量仍然差距很大，房市的供給一路追不上市場的購屋需求，為甚麼建商不能蓋更多新屋呢？

土地是主要原因之一，尤其是市中心的A級土地更是一地難求。根據全美建商協會5月份的調查，逾6成建商認為具備一切必要基礎設施的可營建土地數量是「少」及「很少」，持這種看法的建商比例是該協會自1997年進行調查以來最高的比例。

根據CNBC的報導，全美建商協會副會長保羅‧埃姆拉斯（Paul Emrath）認為，建商找土地有好幾層難度，「你得能找到土地，你還得能買得起土地，最後你還得說服一些人讓你開發這塊土地，而你最常聽到的就是最後這個問題」。

建商的難題

新的環境開發標準、更多的城市法規，使得土地開發要通過更多的審核，尤其在最受歡迎的地段，也就是靠市中心的A級土地開發更為不易。

許多城市的土地價格已超過之前的高峰價，以達拉斯為例，處理好的土地價格比過去的高點還高出40%，其他城市如北卡羅萊納州的夏洛特（Charlotte）及羅利（Raleigh），及丹佛（Denver）、鳳凰城（Phoenix）等土地價格也創新高。

因此財力雄厚、能在2008房市大蕭條中安度小月，後來又能及時在2012年前大肆買進土地屯積的大建商就能先蹲後跳，現在就不用愁土地稀少兼昂貴。這些建商包括Lennar、Toll Brothers、D.R.Horton及StandardPacific等。

這也是最近兩大建商Standard Pacific和Ryland宣布合併受矚目的原因之一，分析家認為土地是這宗購併的利益所在，持有土地的所有權未來還可能帶來更多的建商購併案。