房地產市場的未來可能在細分市場

來源:華爾街日報
日期:2016/12/21 16:34

房地產市場的未來可能在細分市場。從醫生辦公室到影院，從數據中心到學生公寓，這些專門建築的回報率通常高於主流的商業房地產投資，而且這些房地產在許多情況下有更好的前景。

以醫療保健房地產為例，據房地產研究機構Green Street Advisors，美國該類房地產的平均收益率為6.6%。相比之下，兩個最大的房地產投資領域──辦公樓和購物中心的平均收益率分別為4.9%和4.8%。從投資理論來看，這種收益率差反映了更高的風險。



細分房地產市場的確有其特殊的問題。這些子市場規模可能較小，建築很少易手，使得估值很難確定。

能夠顯示租金水平是否合適的証據也比較少，這曾導致該市場出現過奇怪的崩潰事件：2011年英國最大的保健住房提供商Southern Cross倒閉，此前該公司出售並回租了其住房，但地方政府很快發現其無力承擔租金。歐美國家的醫療保健住房租金更普遍受到低通脹和預算限制的制約。

然而長期房地產投資者面臨的主要風險是一幢大樓在10年或20年後還能否使用。從這個角度來看，許多細分房地產市場的前景要好於主流市場。

隨著嬰兒潮一代年紀漸長、醫療看護需求增加，醫療保健類房地產將受益於人口結構因素。由於公共機構不願為資本項目提供資金，美國和英國的私人所有學生公寓都在蓬勃發展。

大量細分領域存在這樣的增長故事。美國市場的一個例子是單戶型出租房：黑石集團(Blackstone Group LP, BX)本月為Invitation Homes提交了首次公開募股申請，這是其在最近止贖危機中積累的100億美元的投資組合。在住房擁有率下降之際，一些人認為郊區出租房是擴張時機成熟的一個資產類別。

與此同時，主流房地產市場面臨結構性問題。隨著消費者轉向電子商務，商店存在過剩風險。寫字樓面臨在家辦公和辦公桌輪用的挑戰：近10年來，公司一直在將更多員工壓縮至更少的辦公空間內。

這種收益率差可能反映了投資者的保守心態，也反映出市場的效率。倫敦中介機構報告稱，細分房地產吸引的買家較少。這種情況正在發生變化，尤其是在美國的相關領域，這些領域傳統上被認為是替代性選擇，但如今已在公開上市美國房產中佔三分之一左右，在一定程度上得益於大型房地產投資信托基金的增長，例如自助倉儲領頭羊Public Storage和數據中心提供商Digital Realty。但這種趨勢要在歐洲流行開來仍有很長的路要走，因為歐洲的細分房地產在整個市場所佔比例僅為3%。

房地產投資者只要從舒適地帶邁出一小步就可受益。