房租上漲催熱美國城市公寓建設

來源:華爾街日報
日期:2016/01/13 17:58

美國城市公寓租金連續六年上漲，房地產業投資者開始湧入新項目，押注房租上漲仍將持續很長時間。

據研究公司Axiometrics Inc.的數據，未來三年，預計開發商將在美國建造近100萬套公寓，此前三年建造了近90萬套公寓。

據加州大學伯克利分校(University of California, Berkeley)特爾納住房創新中心(Terner Center for Housing Innovation)高級研究員科爾科(Jed Kolko)對美國人口普查局的數據進行的分析，2014年，多戶出租公寓的建設達到32.8萬套，為近30年來的最高水平。



對投資者來說，主要吸引力在於房租的不斷上漲。房地產研究公司Reis Inc.的數據顯示，2015年，全美平均房租上漲了4.6%，為衰退開始以來的最大漲幅。自2010年初以來，房租已上漲了逾20%。大部分經濟學家預計2016年房租仍將保持強勁水平。Reis的數據顯示，目前美國公寓平均月租金接近1,180美元，上年同期約為1,125美元。

根據商業房地產服務公司仲量聯行(JLL)的數據，美國2015年多戶家庭公寓房產銷售實現創紀錄的1,387億美元，較2014年增長30%。去年共有4,915個多戶公寓房項目售出，多於2014年的4,570個。

但是一些房地產市場分析師擔心，大多數新建項目定位於頂端20%的市場。根據CoStar Group Inc.的數據，整體來說，2012-2014年期間，在54個主要美國大型都市地區興建的項目中有82%被歸類為高端項目。

MPF Research的分析部門主管帕森斯(Jay Parsons)稱，讓他感到擔心的並不是興建的項目數量，而是市場過於集中在一個點上，即城市地區的高端項目。MPF Research是RealPage Inc.旗下的一個分支機構。帕森斯一直在建議客戶更多地在充滿生氣的郊區市場尋找機會。

市場向高端項目的轉移使得承租人接近他們可以承擔的房租上限。

城市地區房地產市場尤為火熱。根據Axiometrics的估計，2015年，在30個主要城市市中心完成的公寓數量超過了54,000套，達到20年高點。

華盛頓地區建築商Bozzuto Group總裁兼首席執行長Toby Bozzuto表示，他看到過去幾年新公司紛紛湧入，這些公司過去只專注於寫字樓或零售地產，但現在都涉足公寓市場。他仍然看好公寓市場的前景，但對投資者大量湧入並推高地價至超出租金可支持程度而感到擔憂。

一些緊張跡象正開始出現。根據Reis的數據，2015年第三季度，美國城市市中心的公寓樓空置率躍升至6.1%，2013年第三季度該數字為4.4%。同一時期，郊區的公寓樓空置率從4.4%下降至4.1%，這表明一些租房者離開高價的市中心地區並移向更偏遠的地區。

根據CoStar Group Inc.，去年第三季度新項目在竣工後的未租出率為49%，2014年第三季度該數字為29%。

不過分析師在本輪周期中已多次預計，狂熱的租房市場將會降溫，但繁榮景象又持續了數年。