全球房價再度大漲

來源:華爾街日報
日期:2013/10/23 14:59

全球房價再度上漲，而且漲幅不小。

人們已開始從當前的房價漲勢中看到全球範圍內房地產泡沫的形成，或至少已出現泡沫威脅。

德國央行(Bundesbank)警告稱，部分德國房地產市場被高估20%。倫敦房地產市場的估值達到歷史高點。美國一些主要城市的房價正在飛速上漲，堪比次貸熱潮高峰期時的漲勢。加拿大和澳大利亞的房價目也達到異常高的水平，這兩國的房價在全球金融危機期間就一直沒有下跌過。中國的房價漲勢更是從未停止。甚至像都柏林等一些經濟受到重創的歐洲市場的房價也已出現上漲端倪。



房價反彈的原因顯而易見：全球經濟復蘇的同時，央行提供了充足的流動性，而且信貸環境也非常寬鬆。

然而房價上漲不見得是件壞事，至少在有些地方反而是好事。

德國央行針對德國房價發出的預警似乎有些為時過早。誠然，德國主要城市的住宅價格在過去三年上漲逾四分之一，而在此之前，德國實際住宅價格數十年來一直保持平穩甚至出現下跌。德國的負擔比率較高，如果利率恢復正常水平，這一比率會更高。

在目睹了愛爾蘭和西班牙市場的災難性後果後，德國央行似乎更加擔心房價上漲可能失控。歐洲央行(European Central Bank)短期內不會加息，價格動能和低息融資是住房市場面臨的兩個危險因素。但由於德國家庭負債水平較低，德國央行目前還無需對房價漲勢感到擔憂。自20世紀90年代末以來，德國家庭負債佔國內生產總值(GDP)的比重一直在下降，目前已降至60%以下，較歐元區平均水平低整整10個百分點，較荷蘭的水平低50%左右。

英國央行(Bank of England)理應比德國央行更擔心房價上漲。倫敦房價目前已經漲至完全不符合國內基本面的水平。倫敦大部分地區的平均房價與平均收入之比現已高於10倍，與整個東南地區的水平相差無幾。倫敦人不得不在離城區更遠的地方買房。

人們印象中這種重要地區的房價從未漲至如此離譜的水平，而且價格漲勢還在加快，僅9月份一個月，倫敦房產的要價就上漲了10%。

英國央行對倫敦房價漲勢放任不管的理由有兩個。首先，倫敦城區人口僅占英國總人口的五分之一左右，英國其他地區的實際房價仍較危機前的峰值低20%左右。其次，由於英國央行實施低息政策，英國人的負擔能力較高，英國家庭的利息支出佔收入的比重不到6%，低於危機期間的10%。

只要英國央行維持利率不變就不會有什麼問題。但今夏爆發的新興市場貨幣危機表明，為了防止貨幣貶值引發惡性通貨膨脹，央行是可以多麼迅速地被迫採取加息行動。如果利率回升至4.5%，就算按歷史標準衡量仍然較低，英國人的償債成本也將升至數十年來的最高水平。

近來美國市場的部分地區出現了類似於倫敦的房價上漲現象。像拉斯維加斯、洛杉磯、聖迭戈和舊金山等城市的房價較上年同期大漲了20%，甚至更多，而平均房價同比攀升了12%以上。

遭受重創的市場也現復蘇跡象，這些市場的支付能力仍很高。即便是底特律房價也同比上漲了17%。

事實上，在大西洋彼岸也有類似的情況發生。8月份都柏林房價同比上漲了11%左右，但仍較峰值水平低50%左右。

但全球情況並非都是如此。自千禧年以來加拿大和澳大利亞的房價實質上已上漲了一倍左右，去除房租上漲的因素，房價分別上漲了75%和50%，以同期收入來衡量，房價上漲了五分之一至三分之一。對於人口稀少且土地資源豐富的國家來說，房價漲幅遠遠超出基本面應引起政策制定者的真正擔憂。

中國的房價早就克服了阻力大漲，雖然受到經濟表現強勁和平均收入增加的支持，但房價的漲幅仍令人瞠目。

所有上述市場均有泡沫破裂的風險。但今後會發生什麼還不明朗。

澳大利亞、加拿大和中國的房價受槓桿效應支撐，前兩個國家是家庭財務槓桿的支撐，而中國則由複雜的商業渠道和影子銀行支撐。在槓桿過高的房地產市場中，一旦房價下跌，就會導致經濟全面受損。上述3個國家都極易受到這類風險的衝擊。

德國的房地產市場沒有如此之大的槓桿，如果近來房價上漲的趨勢逆轉，經濟將完全能夠承受由此產生的壓力。美國的房價一直被現金買家推高。因此，房價下跌可能產生更溫和的影響，與那斯達克泡沫破裂後的情形類似。

英國家庭的財務槓桿率仍很高，房價下跌將對經濟造成沉重打擊。倫敦的中心區房價一直漲幅很大，且最需要調整，但富有諷刺意味的是：這一地區的房價即便大幅下跌，影響也平平，因一直以來不貸款的外資是房價的推手。房價下跌只會令外國人的一部分財富流入長期以來被排斥在市場之外的英國人手中。