中國房地產業到了生死攸關的時刻

日期:2013/09/25

中國房地產業的不可持續性

毋庸置疑，中國房地產業的高速發展，對於中國今天成為全球製造業強國可以說功不可沒。但是問題在於，中國早期的財富分配和資源配置的機制，在今天中國房地產價格的長期大幅上升的 過程中演變成了嚴重阻礙中國經濟增長和中國科技創新的強大機制。



如果我們瞭解美國經濟早期對於美國銀行業深惡痛絕的一幕，我們就會明白，2001年的"股市賭場論"其實會製造出未來中國經濟體系中超級強大的中國銀行業。尤其是中國的制度更加容易 導致政府過度參與經濟，而政府過度參與經濟的方式無非就是通過銀行業。在中國經濟發展早期，中國股市喪失了資源配置的重要地位後，強勁增長的中國經濟嚴重依賴於中國銀行業的資源 配置功能。這樣，我們就會看到一個不停的自我強化過程--政府和銀行業的逐步聯盟，中國股市必然從此進入長期的結構性熊市。"股市賭場論"不僅讓當時的美國資本以低廉的價格購買 了中國銀行業的股份，更形成了中國銀行業、中國政府和中國房地產這三者之間強大的利益分配機制。中國是房地產泡沫+中國銀行業泡沫+中國工人的低收入+全球嚴重的貧富分化的國家。

中國市場災難性的資金鏈

2012年的前10個月，中國大型房地產企業的銷售規模沖上新高。例如，萬科提前兩個月達到1000億元；中海、保利、恒大規模也急劇擴張。如果中國樓市行情持續，2012年的中國房地產市場 上會出現三四家規模過千億的超級地產巨頭。

2012年9-11月，在20個重點城市中，中國央企拿地共計32塊，總金額達365.37億元。而2012年年末，與中國的央企們血拼一二線城市地塊形成鮮明反差的是，中國三四線城市則是"烏雲密佈 "。

比較2011年地方商品房銷售總量與2008-2011年這4年來平均土地年成交量，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區的唐山，這個比較係數是7.6。也就是說，如果按照2011年房地 產的銷售進度，唐山想要消化掉1年的土地成交面積，需要13年的時間，消化掉此前4年的土地成交量，需要52年的時間。

此外，連雲港、揚州、中山、蕪湖、桂林、宜昌、宜興、煙臺等大量三四線城市在過去幾年的土地供給極度膨脹，與2011年以來商品房的實際消化速度形成巨大差距。2012年年底，中國大型 房地產企業突擊在中國的一二線城市"集中"拿地。其中重要的原因是，中國三四線城市的房地產市場已經陷入嚴重的庫存過剩的困局中，而三四線城市的消費能力根本無法消化這些龐大的 過剩庫存。中國大型房地產企業在三四線城市已經沒有了生存空間。一二線城市的房價還在漲，對於房地產商人來說，這是他們最後的孤島。

引誘房地產剛需進場的迫切性和必要性

對中國房地產商人來說，手上大量隨時爆炸的tesobonos債券會大幅"蒸發"。

央行把優質資產，並且是折價的優質資產賤賣，大量全球資本就會短期集中購買中國折價的優質資產，從而造成人民幣升值，人民幣升值後造成房地產商人手中大量的tesobonos債券收益上升 ，債務減輕後，中國房地產商人就會大量買地擴張，推高土地價格，最終迫使中國大量剛性需求恐慌性入場接盤。

這就是中國房地產2012年年末和2013年年初火熱行情中的殺機四伏。

放縱通脹，股市漲，樓市跌，中國騰飛

目前，中國高明的經濟政策，應該是推動中國房地產暴跌，同時推動中國股市大暴漲，甚至上升到萬點以上，這樣，中國經濟就不會出現問題，危險報警會立刻解除。但是，現在中國的經濟 政策是以穩定房地產為目標，是嚴重的戰略性錯誤。在世界經濟通貨緊縮的大背景下，維持中國房地產的穩定是不具備現實可能性的。1989年，日本政府和央行也是在全球大通縮的結構性趨 勢下，提出了期望穩定日本房地產的經濟政策，最終導致日本經濟的長期大衰退。

不高明的經濟政策，就是中國的貨幣和財政擴張政策。這可能或必然導致房地產暴漲、股市暴漲、通貨膨脹短期暴漲。但在當前全球大緊縮的結構性趨勢下，擴張帶來的這點通脹是有益無害 的，利於中國的發展。事實上，中國的貨幣和財政的猛烈擴張，真正受到嚴重傷害的是美國和歐洲的財政。因為，中國不惜一切代價推動全球性通貨膨脹的上升，美國國債和歐洲國債的債券 收益率就會面臨災難性的大幅度暴漲。這樣的話，美國和歐洲的經濟政策就會以推動自身的高福利改革和財政改革來參與全球化。然而，美國和德國的核心利益期望能夠長期受益於超低的債 券收益率，期望中國的宏觀經濟政策也能服務於美國和德國的超低債券收益率。

所以，在目前全球化經濟的大背景下，中國的宏觀經濟政策根本不需要戰略性地防止通貨膨脹的問題，而需要戰略性地防止通貨緊縮的大爆發。這就好像你可以獲得"基輔戰役"[1]戰術上的 大勝利，但是下一步你就必須面對一場戰略上的大失敗。

[1]　1941年9月，德國軍隊對蘇聯軍隊發動了"基輔戰役"。 蘇聯軍隊共計有66萬士兵被德國軍隊俘虜，"基輔戰役"因此被稱為人類戰爭史上最大的圍殲戰。但是，"基輔戰役"只是德國 軍隊的一場戰術上的大勝利，如果從戰略的角度來看，"基輔戰役"則是德國軍隊的一場大失敗，因為在隨後真正重要的"莫斯科戰役"中，德國軍隊無法短時間內完成必要的作戰準備。所 以，"基輔戰役"戰術上的大勝利，必然導致"莫斯科戰役"戰略上的大失敗。