中國銀行為曼哈頓寫字樓提供貸款

來源:華爾街日報/LINGLING WEI
日期:2011/04/12 11:25

據知情人士透露﹐中國銀行股份有限公司將向美國曼哈頓哥倫布環路附近的一座寫字樓提供逾2.5億美元的再融資貸款﹐這是現金充裕的中國投資者投資紐約黃金地段房產的最新跡象。

這座新改建的辦公樓共26層﹐名為哥倫布環路3號(3 Columbus Circle)。曼哈頓商業地產投資信托基金SL Green Realty Corp.和擁有該辦公樓的開發商莫因尼安(Joseph Moinian)之間存在合作伙伴關係﹐中行為這座大樓發放五年期貸款是對二者伙伴關係的一個良好宣傳。SL Green Realty Corp.是紐約規模最大的寫字樓業主﹐前不久在該公司的幫助下﹐莫因尼安的哥倫布環路3號才沒有落入另一個房地產公司Related Co.掌門人羅斯(Stephen Ross)的手裡﹐SL Green Realty Corp.與莫因尼安因此登上新聞頭條。

這筆融資貸款也是中國銀行紐約分行提供的另一筆大規模商業地產貸款。近幾個月來﹐該分行一直積極推進自己在紐約和美國其它市場中的參與力度。這筆貸款凸顯出中資銀行在進行更大範圍的海外擴張。中國政府鼓勵這些銀行海外擴張﹐目的是在一定程度上讓中國巨大的外匯儲備實現多樣化。

瞭解這筆交易的人說﹐中國銀行同意向哥倫布環路3號提供貸款﹐其依據是這座建築面積70萬平方英尺(約合6.5萬平方米)的大樓估值超過5億美元。為這座大樓提供貸款具有一定的風險性﹐因為它的出租率不足30%。但這位人士說﹐為彌補這一點﹐預計這筆貸款將包含一定的儲備金和由SL Green主導的合資企業所提供的相關抵押品。

該知情人士說﹐中行此次提供的五年期貸款將替代德意志銀行(Deutsche Bank AG)和SL Green持有的2.5億美元的“過渡貸款”﹐後者是一筆即將到期的短期抵押貸款。

中國銀行紐約分行第一副行長雷蒙德‧喬(Raymond Qiao)拒絕置評﹐莫因尼安的發言人也拒絕置評。

中行這筆貸款代表有著豐富經歷的哥倫布環路3號揭開了最新篇章﹐以前這座大樓名為百老匯1775號(1775 Broadway)。莫因尼安是一位伊朗移民﹐在美國經濟繁榮時期表現活躍﹐曾斥資約1億美元對大樓進行裝修﹐包括為大樓安裝新的玻璃外立面。

去年夏季﹐羅斯通過購買2.5億美元的大樓債務而成為了大樓的擁有者之一。羅斯的計劃原本是取消這座大樓的抵押品贖回權並將其拆除﹐然後再把它重新開發為豪華公寓﹐並將美國零售商諾德斯特龍(Nordstrom)作為大樓的主要租戶。

不過﹐在紐約市另一個主要房地產所有者SL Green的支持下﹐莫因尼安今年1月回購了抵押的不動產﹐進而阻止了這一企圖。

高緯物業(Cushman & Wakefield)的數據顯示﹐曼哈頓的就業崗位增長比美國其他地區的勢頭要強﹐在這種情況下﹐2011年一季度曼哈頓中城的空置率降至8%﹐是2008年四季度以來的最低水平。

外國投資者一直對紐約的房地產青睞有加﹐有些人收獲的多些﹐有些人收獲的少些。舉例來講﹐上世紀90年代日本投資者在買下洛克菲勒中心(Rockefeller Center)和開發位於第六大道的美洲大廈（Americas Tower）上受到沉重打擊。

目前為止﹐中資銀行在房地產投資方面看來相對保守。銀行一直努力降低風險﹐通常只為現金流穩定的房地產項目融資﹐或為投資紀錄的開發商和投資者提供貸款。它們提供的貸款一般不超過總房價的65%。在樓市火爆時期﹐美國銀行業提供的貸款曾達到總房價的80%以上。

去年底﹐中國銀行向Brookfield Office Properties提供8億美元貸款﹐以為這座位於公園大道(Park Ave.) 245號、靠近紐約中央車站(Grand Central Terminal)的寫字樓提供再融資。這筆貸款是經濟衰退期間一家銀行向一座大樓提供的最大一筆貸款。

去年6月﹐工商銀行完成了在美國的首筆商業房地產貸款﹐提供1.50億美元幫助曼哈頓中城27層的商業辦公綜合大樓麥迪遜大道650號(650 Madison Avenue)再融資。工商銀行提供的貸款是由富國銀行(Wells Fargo & Co.)牽頭發放的3.55億美元貸款的一部分﹐貸款方是由私募股權公司凱雷集團(Carlyle Group)牽頭的一個合夥企業。工商銀行是中國資產規模最大的銀行。

中國銀行和工商銀行均由中國政府持股70%。兩家銀行一直押注美國的房價已經跌到一定程度﹐足以使它們只面臨有限的放貸風險。它們尤其看好紐約市場﹐因為無論經濟景氣與否﹐紐約的寫字樓需求都相對旺盛。