來源:和訊網
日期:2014/10/17 08:35
樓價高企是香港社會持續動盪的根源。當普通家庭需要積攢10年的全部薪水、不吃不喝不買東西，才能買下一張床那么大的地方，或過了十年收入才增加10%，一般人、尤其是年輕人，還能有什么希望呢？除非香港調整樓市結構、以民眾福祉為依歸，而不是只想著榨干他們的血汗，否則香港再也無法恢復穩定。這篇文章具有現實參考意義。
香港的運作模式猶如中世紀城邦：高高在上的商界精英，主導了財富與收入的創造和分配方式。香港的制度提供了最大程度的經濟自由和低稅率，鼓勵人們去生財致富。
土地供應緊張令問題加劇。但土地供應不足，往往是少數大地產商囤積居奇的結果。從結構上看，銀行系統容易導致民眾負債累累，這意味著民眾必須更加努力，才保得住自己小小的居所。
當民眾收入迅速增加時，這一機制能夠正常運轉。在中國尚未完全向世界開放的年代，香港作為兩者之間的橋梁，擁有大量機遇，借提供這種服務得到大筆收入。中國加入世貿組織后，香港作為中間人的機遇也隨即消失。以越來越高的樓價去剝削民眾，就無法令原有機制有效運作。然而，香港的制度未有因應新的現實作出調整，隨之而起的社會不穩，損害到每個人的利益。香港統治精英肆無忌憚的貪婪，最後令自己受累。
相對而言，新加坡的運作模式猶如地道的獨裁國家。在當地制度下，新加坡不會做一些蠢事去傷害統治階級，而是吸納外國人的財富，並將利益分配予本國民眾，建立良好的公共住房制度、優質教育和醫療系統，以及優越的養老機制。大多數香港人似乎都喜歡新加坡。
想深一層，佛羅倫薩和威尼斯等中世紀城邦之所以能夠蓬勃發展，也是借助相同的規則。他們利用強大的軍隊保護自己的壟斷行業。有機會時，就直接掠奪別人的成果。由於他們的統治精英明智地把戰利品分發給所有做出貢獻的人，因此他們的事業（或者說是騙局）得以歷時幾百年不衰。唯當其他民族國家崛起、並建立更強大的軍隊后，他們的運氣終於耗盡。
香港與新加坡都是英國殖民時代的遺留產物。兩地都曾利用鄰國的低效獲取高收入。這種商業模式與幾百年前的威尼斯和佛羅倫薩沒什么不同。但隨著鄰國發生變化，它們必須適應形勢，以維持較高收入。新加坡不再依賴船舶或半導體制造業，轉而發展賭場及私人銀行業務。也許這些業務聽起來不算高尚，但能為該國帶來收益，助其維持社會穩定。
香港卻沒有適應新形勢。當舊有模式行不通時，香港就出於本能地進一步緊縮供應。樓價太高，就把一個單位分割成幾個小間。這樣民眾不就買得起住房了嗎？如此一來，小單位越來越受投機客歡迎。可是，民眾現在就連小單位也買不起了。接下來會如何呢？是不是該去學學怎么站著或倒掛著睡覺？
反對作出改變的通常理由是：香港沒有土地。這可是個天大的謊言。香港只有4%土地用於住宅用途。有同樣數量的土地留作發展之用，而大地產商擁有其中相當大一部分。而新加坡一直以來主要在填海土地上發展項目，當地才確實存在土地短缺問題，但新加坡的公屋既便宜又寬敞。土地並非制約香港發展的因素。
最大的阻礙是殖民時代遺留的香港統治精英。無論香港形勢如何，他們仍然緊緊抓住過去的模式不放。由於他們不具備其他競爭力，做出改變意味著將推倒他們的特權地位。正因如此，無論精英階層內部如何協商，都不會帶來有意義的變化。要想做出改變，必須施加一些外力。如果中央希望香港保持穩定，就必須重點關注房地產業；也就是說，必須拋棄那些商界盟友。
除了人為控制土地供應量外，利率也在樓價周期循環中發揮了作用。不過，這會令關於樓價的辯論更加復雜。利率周期帶來波動。因此，如果美聯儲在三年內把利率提高到3%，同期香港樓價可能下跌一半。
但屆時人們仍然負擔不起樓價。樓價一旦突然下跌，輿論就會改變，政府將再次推出政策，限制供應量。這個循環過程或將在香港一再出現。
治理香港需要長遠眼光。但自香港回歸以來，港府政策一直反覆無常。亞洲金融危機期間，香港放棄擴展規模仍然不大的公屋計劃，為今天的不穩埋下了禍根。當局如今制定應對政策時，不應該僅關注短期問題。
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