2014年10月17日

香港消除地產霸權后才會穩定


來源:和訊網
日期:2014/10/17 08:35

樓價高企是香港社會持續動盪的根源。當普通家庭需要積攢10年的全部薪水、不吃不喝不買東西,才能買下一張床那么大的地方,或過了十年收入才增加10%,一般人、尤其是年輕人,還能有什么希望呢?除非香港調整樓市結構、以民眾福祉為依歸,而不是只想著榨干他們的血汗,否則香港再也無法恢復穩定。這篇文章具有現實參考意義。

香港的運作模式猶如中世紀城邦:高高在上的商界精英,主導了財富與收入的創造和分配方式。香港的制度提供了最大程度的經濟自由和低稅率,鼓勵人們去生財致富。

土地供應緊張令問題加劇。但土地供應不足,往往是少數大地產商囤積居奇的結果。從結構上看,銀行系統容易導致民眾負債累累,這意味著民眾必須更加努力,才保得住自己小小的居所。



當民眾收入迅速增加時,這一機制能夠正常運轉。在中國尚未完全向世界開放的年代,香港作為兩者之間的橋梁,擁有大量機遇,借提供這種服務得到大筆收入。中國加入世貿組織后,香港作為中間人的機遇也隨即消失。以越來越高的樓價去剝削民眾,就無法令原有機制有效運作。然而,香港的制度未有因應新的現實作出調整,隨之而起的社會不穩,損害到每個人的利益。香港統治精英肆無忌憚的貪婪,最後令自己受累。

相對而言,新加坡的運作模式猶如地道的獨裁國家。在當地制度下,新加坡不會做一些蠢事去傷害統治階級,而是吸納外國人的財富,並將利益分配予本國民眾,建立良好的公共住房制度、優質教育和醫療系統,以及優越的養老機制。大多數香港人似乎都喜歡新加坡。

想深一層,佛羅倫薩和威尼斯等中世紀城邦之所以能夠蓬勃發展,也是借助相同的規則。他們利用強大的軍隊保護自己的壟斷行業。有機會時,就直接掠奪別人的成果。由於他們的統治精英明智地把戰利品分發給所有做出貢獻的人,因此他們的事業(或者說是騙局)得以歷時幾百年不衰。唯當其他民族國家崛起、並建立更強大的軍隊后,他們的運氣終於耗盡。

香港與新加坡都是英國殖民時代的遺留產物。兩地都曾利用鄰國的低效獲取高收入。這種商業模式與幾百年前的威尼斯和佛羅倫薩沒什么不同。但隨著鄰國發生變化,它們必須適應形勢,以維持較高收入。新加坡不再依賴船舶或半導體制造業,轉而發展賭場及私人銀行業務。也許這些業務聽起來不算高尚,但能為該國帶來收益,助其維持社會穩定。

香港卻沒有適應新形勢。當舊有模式行不通時,香港就出於本能地進一步緊縮供應。樓價太高,就把一個單位分割成幾個小間。這樣民眾不就買得起住房了嗎?如此一來,小單位越來越受投機客歡迎。可是,民眾現在就連小單位也買不起了。接下來會如何呢?是不是該去學學怎么站著或倒掛著睡覺?

反對作出改變的通常理由是:香港沒有土地。這可是個天大的謊言。香港只有4%土地用於住宅用途。有同樣數量的土地留作發展之用,而大地產商擁有其中相當大一部分。而新加坡一直以來主要在填海土地上發展項目,當地才確實存在土地短缺問題,但新加坡的公屋既便宜又寬敞。土地並非制約香港發展的因素。

最大的阻礙是殖民時代遺留的香港統治精英。無論香港形勢如何,他們仍然緊緊抓住過去的模式不放。由於他們不具備其他競爭力,做出改變意味著將推倒他們的特權地位。正因如此,無論精英階層內部如何協商,都不會帶來有意義的變化。要想做出改變,必須施加一些外力。如果中央希望香港保持穩定,就必須重點關注房地產業;也就是說,必須拋棄那些商界盟友。

除了人為控制土地供應量外,利率也在樓價周期循環中發揮了作用。不過,這會令關於樓價的辯論更加復雜。利率周期帶來波動。因此,如果美聯儲在三年內把利率提高到3%,同期香港樓價可能下跌一半。

但屆時人們仍然負擔不起樓價。樓價一旦突然下跌,輿論就會改變,政府將再次推出政策,限制供應量。這個循環過程或將在香港一再出現。

治理香港需要長遠眼光。但自香港回歸以來,港府政策一直反覆無常。亞洲金融危機期間,香港放棄擴展規模仍然不大的公屋計劃,為今天的不穩埋下了禍根。當局如今制定應對政策時,不應該僅關注短期問題。

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