來源:華爾街日報
日期:2014/03/06 07:16
不管是投資還是自住，買房都已經不再是一件想都不用想的事情。
這是分析當前多個大都會市場的房價指標之後得出的信息。
半年前一些經濟學家和分析師說，由於房價和按揭貸款利率低廉，美國大部分地區都處於買房的好時機。現在的基本面已經不同於當時。
這種新觀點從側面反映出房價已經漲得多高、多快。按照最新的標準普爾/凱斯-席勒20城綜合房價指數(S&P/Case-Shiller 20-city composite index)衡量，截至2013年11月的一年裡房價上漲了14%。
拉斯維加斯、洛杉磯和舊金山等市場的漲幅超過了20%。
威斯康星大學麥迪遜分校商學院(University of Wisconsin's business school in Madison)房地產系副教授莫裡斯﹒戴維斯(Morris Davis)說，從總體上講，“現在買入是無法指望大幅升值的，風險比原來更大了”。
一個被廣泛跟蹤的房價指標，是將全國平均房價除以平均租金的比率。穆迪分析公司(Moody's Analytics)利用最新數據分析發現，第三季度這個比率是14。1989年到2003年被認為是泡沫之前的“正常”市場，期間的平均比率是12。
另一個房價指標──全國房價除以收入的比率──在第三季度為1.8，相比之下1989年到2003年的平均比率是1.9。
一些主要城市顯得更加不正常。據穆迪分析公司數據，舊金山房價/租金比達32，相比之下1989年到2003年其平均比率是28。紐約州納索縣(Nassau County)房價/租金比是19，平均比率是14；得克薩斯州的奧斯汀(Austin)的房價/租金比為24，平均比率為16。
這些市場的房價/收入比並沒有顯得更加喜人。舊金山的房價/收入比為4.8，比泡沫前平均水平高19%。包括納索縣在內的紐約大都會地區房價/收入比為1.9，比平均值高8.4%；奧斯汀房價/收入比為2.2，比平均值高27%。
穆迪分析公司高級董事Celia Chen說：“價格漲勢非常強勁，但屬於不可持續的強勢。”
從房價/租金比和房價/收入比來看，芝加哥、克裡夫蘭、孟菲斯等其他大都會地區的房價顯得相對低廉，至少不顯得估值過高。
如果你在考慮買房，那麼可以採取幾個簡單的步驟來確保不花冤枉錢。
華盛頓美國企業研究院(American Enterprise Institute)國際房地產風險研究中心(International Center on Housing Risk)聯席主任愛德華﹒平托(Edward Pinto)說，不管你所在城鎮的整體房價顯得有多貴，都要記住，所有房地產都是地方性的。
平托建議利用Zillow.com網站上的“Rent Zestimate”（租金評估）功能來評估買房之後用於出租的租金。你可以查看同一個社區的實際出租要價，看這個估計值有多準確。
將年租金除以房價，看你在不得不將房子租出去的情況下會得到多少“收益”。比如，如果一套房子的要價是50萬美元，估計月租金是3,000美元（年租金就是3.6萬美元），那麼在計算維護和納稅等擁房成本之前的收益率就是7.2%。
平托說，8%或更高的收益率意味著買入價格相對低廉。他說，低於5%就應該警惕，5%到8%的話，對於打算在同一處房產至少居住五年的買房人來說應該是穩妥的。
好消息是，30年期固息按揭貸款的利率仍然只有4.5%左右，接近半年前的水平。
平托說，考慮到經濟的疲態，未來一年利率上升或下降的概率是一樣的，所以沒必要為了獲得低利率而匆忙出手。
戴維斯說，如果買了房，並在五年後賣出，那麼考慮到中介傭金等賣房成本，應該是可以指望大致回本的。
他說：“你不可能現在買了，就指望短期內升值。那個時代已經過去了。”
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