來源:華爾街日報
日期:2013/12/23 12:09
今年美國住房市場復蘇勢頭給人帶來意外驚喜，倘若預測者的預期沒錯，則說明住房市場終於已做好在2014年帶動經濟其他領域加速前進的準備。
之所以這麼說，是因為住房市場的重要方面正在發生變化。
地產網Trulia首席經濟學家Jed Kolko等專家預計，來年的購房主力軍將不再是一直帶動許多城市房屋銷量的投資客，而會由家庭改善型購房者和首次購房者挑起大樑。
抵押貸款利率曾在今年早些時候跌至紀錄低點，但接下來應會小幅回升。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱：美聯儲)上週表示，將開始縮減債券購買計劃。債券購買計劃對長期利率構成壓制。
與此同時，住房市場的供需狀況最終處於平衡，這應會推動房屋建設。
將上述所有因素綜合來看，意味著住房市場相比前幾年（房價先是大跌，之後又隨著存量減少而反彈）已變得更趨明朗，但同時上漲勢頭可能不再那麼強勁。
以下是經濟學家對明年住房市場作出的三個預期：
2013年是房價高歌猛進的一年，但預計2014年不會出現像今年這麼強勁的漲勢。
過去一年，全美房價已累計上漲了5%-13%（具體漲幅取決於所參考的價格指數）。西部房地產火熱地區的房價漲幅高達25%。
經濟學家們稱房價的這種迅猛漲勢不會再現。
地產網Zillow首席經濟學家Stan Humphries預計，該公司的全國房價指數2014年將上升3%，而截至10月份的過去一年該指數漲幅為5.2%。Zillow今年第四季度對110位經濟學家進行的調查發現，他們對明年房價的平均漲幅預期為4.3%。
從謹慎角度來看，市場的普遍預期觀點低估了住房市場在復蘇過程中潛在的上行和下行可能。過去幾年，房地產市場的波動程度一直要大於戰後的任何時期，Humphries指出，他的預期要想實現還需要滿足很多條件。
確實，許多專家此前有關房價溫和上漲的預期是基於利率上升以及購房者之間競爭減弱作出的。目前，像止贖和短售等廉價急售類房屋的庫存正在減少，因此議價空間也基本不存在了。
自夏末以來，預售屋和成屋銷量已有所減緩。2014年，利率的進一步上升步伐以及市場對此的消化能力將成為考驗兩年來住房市場回升態勢的重要因素。
抵押貸款可能更容易獲得，但成本也將提高。
2013年底抵押貸款利率將比一年前高出1個百分點以上，而且很多經濟學家預計，隨著美聯儲繼續縮減曾將利率推至紀錄低點的債券購買計劃，2014年抵押貸款利率將進一步上升。Humphries稱，在經濟擴張和美聯儲退出刺激措施的過程中，抵押貸款利率超過5%幾乎是必然的。
一些經濟學家也認為，儘管獲得抵押貸款的難度不會迅速下降，但也應當會逐步降低。利率上升導致再融資機會減少，銀行和抵押貸款放貸機構面臨業務量和利潤大幅下降的風險，這意味著向購房者放貸的競爭加劇。房價上漲和抵押貸款拖欠率下降應當也會增強貸款方和抵押貸款擔保公司的信心。
需要注意的是，銀行還需要消化將於下個月生效的抵押貸款監管新規，而且很多大型銀行仍面臨危機期間違約抵押貸款的潛在法律和解。這些因素可能抑制銀行放貸意願，導致它們只願意向資質最好的借款方提供信貸。
建築業最終將帶動整體經濟增長。
儘管房價出現復蘇，但建築活動依然受到抑制，這是阻止經濟全速運行的一個因素。
不過，既然存量房已經減少，建築商對於開工建設的信心正在增強。與此同時，隨著就業市場穩定增長，家庭組建也將升溫，從而加大了已經高企的新房需求。
11月份經季節性因素調整後的新屋開工數折合成年率為109萬套，高於2009年衰退期的低點55.4萬套，但仍然明顯低於1995-2004年（樓市繁榮到達頂點之前）160萬套的平均水平。
新屋開工步伐緩慢反映出建築商對市場前景的謹慎看法。他們需要面對家庭組建量較低以及低價成屋供應的障礙（新屋價格一直都無法與成屋競爭，直到最近狀況才有所改善）。
2013年存量房數量到達低谷，而其價格上漲使得建築商更容易通過出售新屋來獲利。預測公司IHS Global Insight預計，明年新屋開工數將增至110萬套，而房地產研究公司Zelman & Associates也做出了類似預期。
大幅波動之後，來年住房市場將更加趨於正常。這意味著房價將上漲，但將使房地產行業實現更加健康、合理的增長。
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