中國進軍美國房地產市場

來源:華爾街日報
日期:2013/10/29 11:56

在美國寫字樓、酒店不良物業以及泡沫時代遺留下來的其他槓桿過高的商業地產市場中，越來越多地出現了一類“難以置信的”參與者：中國投資者。

中國因近來在曼哈頓購買標志性物業以及在加州開發新項目而屢屢見諸報端。不僅如此，中國投資者還一直在出手投資存在貸款違約、空置率高企問題以及面臨其他巨大挑戰的物業。

這些交易表明，與最老練的海外房地產公司、甚至是許多美國投資者相比，一些中國投資者願意承擔更高的風險。專家們稱，這表明中國投資者願意買入並持有幾年，直至房地產估值反彈。



最新的一宗交易是，東渡國際集團(Dongdu International)於本月早些時候共計斥資1,360萬美元購買了底特律兩棟知名建築，其中一棟是《底特律自由報》(Detroit Free Press)的“老家”。東渡國際計劃將已經完全清空的《自由報》大樓改造為單元住宅樓，而空置率超過75%的David Stott大樓仍保留為寫字樓。

中國投資者還購買了紐約的卡薩酒店(Cassa Hotel)，以及一度是Borland Software Corp.總部的、矽谷一個基本空置的寫字樓園區。數據和研究公司Real Capital Analytics Inc.稱，過去兩年中，中國企業在美國的15項最大物業投資中，有4項已經擺脫了困境。

盛世神舟基金(Grand China Fund)董事長張民耕稱，不良美國物業的折扣價提供了一生只有一次的機會；該基金管理著40億美元投資於中國房地產市場的人民幣計價基金和一只6,000萬美元投資於美國的美元計價基金。

隨著中國政府鼓勵企業多元化以及動用外資儲備，中國對美國物業的總投資額今年已經大幅攀升。根據Real Capital的數據，中國今年在美物業交易額已經從2011年的11億美元增長到了17億美元。

與大多海外投資者一樣，一些中國買家瞄準了第一大通曼哈頓廣場(One Chase Manhattan Plaza)──被復星國際(Fosun International Ltd.)以7.25億美元收入囊中──這種標志性物業。今年早些時候，億萬富豪張欣買入了俯瞰紐約中央公園(Central Park)的通用汽車(General Motors)大樓的股份，該交易對這棟大樓的估值為34億美元。

不同尋常的是，中國投資者也不放過通常需要對本地行情有深入了解而且需要後續投資的不良物業。由於這些交易牽涉到的翻修、中介、當地政治以及如何遵守美國法律等問題產生的成本和帶來的麻煩，海外投資者往往會避而遠之。

Auction.com LLC執行副總裁Rick Sharga稱，在該網站的交易中，中國投資者的身影也越來越常見。Auction.com今年將舉行大約6,500次物業拍賣，其中大部分為不良物業。Sharga說，就在前幾個月，中國投資者已經參與了23宗交易的投標，其中還不包括那些通過美國代表提交的投標。

一些中國投資者之所以願意接受這樣的挑戰，是因為這些物業的售價折扣非常高。物業銷售商Luke Investments的顧問Ryan Snoek估計，就上述兩棟位於底特律的大樓而言，每棟樓的重置成本在8,000萬至1億美元之間。

總部位於香港的房地產投資公司基匯資本(Gaw Capital Partners)創始人吳繼煒(Goodwin Gaw)稱，在中國投資者眼中，購買這些大樓的成本在上海只夠買一套公寓。基匯資本計劃籌資3億至5億美元投資美國房地產市場，目前籌資活動正處於初級階段。

一些中國投資者以其能夠洞悉那些陷入困境的物業的真正價值而引以為榮。東渡國際集團上海企業中心總經理Peter Wood稱，公司董事長李海林熱衷於維護那些具有重要建築意義的房產。

Wood表示，李海林對於那些標志性建築在當地人社區生活中的作用有深刻的理解和尊重。

底特律中央商業區今年的並購交易數量在增加，其中最大的買家是Quicken Loans Inc.的創始人、億萬富翁Dan Gilbert，Quicken Loans的總部已遷至底特律。然而仍有許多房地產投資者在底特律今年早些時候申請破產保護後回避投資該地區。

與那些近期入市的外國投資者相比，中國投資者還更願意承擔更大的風險。中國國有房地產開發商綠地控股集團(Greenland Holdings Group)已簽署了一份購買紐約布魯克林區一公寓項目70%股權的交易，該項目緊臨巴克萊中心(Barclays Center)體育館。

對於尋找困厄房產的投資者而言，市場上的選擇很多。房地產數據追蹤公司Trepp LLC的數據顯示，大約有440億美元轉化為商業房貸支持証券的拖欠貸款還未償付。Trepp稱，這一規模低於2011年的630億美元，但仍遠高於2007年初20億美元的水平。

特別服務供應商或拍賣行的參與加快了這些資產的銷售速度。舉例來說，位於硅谷的Borland園區在出現債務違約後被特別服務供應商LNR Partners LLC通過Auction.com網站接管。該物業的入住率只有約13%，被中國投資者Hong Bo Li收購。

海南海航地產控股有限公司(HNA Property Holdings, 簡稱：海航地產)於2011年以1.3億美元收購了紐約酒店Cassa Hotel。該酒店的前業主是Assa Properties的關聯公司Cassa Hotel，當時正在尋求破產保護。海航地產對這處位於時代廣場的物業進行了部分改造，目前該酒店周六晚間一個房間的起價在340美元左右。