日期:2012/01/06 16:02
美聯儲(Federal Reserve)罕見地介入房地產政策﹐公開表達對飽受打擊的房地產市場的憂慮﹐呼籲國會和其他政策制定者採取更加積極的措施。
房地產市場政策傳統上並不在美聯儲職責範圍之內﹐不過美聯儲主席貝南克(Ben Bernanke)和其他聯儲官員顯然對房地產市場抑制了美聯儲低利率政策的效應感到擔心。
在一份提交給國會銀行業委員會高級議員的26頁文件中﹐美聯儲警告說﹐嚴苛的抵押貸款標準有可能阻礙經濟增長。
美聯儲還釋出信號﹐支持更加積極地利用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）來支撐房地產市場復蘇。房利美和房地美這兩家公司並不發放貸款﹐而是從貸款發放機構買入貸款。三年前﹐這兩家公司被政府接管﹐並由另外一個監管機構──聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）監管。聯邦住房金融局將自身職責嚴格解讀為限制這兩家機構遭受的損失。
美聯儲提交的文件承認聯邦住房金融局面臨的緊張局面﹐但仍說﹐某些在短期內會導致這兩家公司承受更大損失的措施如果能夠令經濟發展更快、更有活力﹐那對納稅人來說可能有益的。
美聯儲已經將短期利率降到了近零水平﹐並說有可能至少在明年中期之前都將利率保持在超低水平。低利率已經促使按揭利率降到歷史低位﹐但很多借款者並未因此受益﹐因為他們的房屋淨值不足﹐或是因為他們的信用已經有了污點以及收入不穩定。
美聯儲的這份文件說﹐雖然一定程度上收緊房貸標準對於糾正房地產泡沫時期普遍存在的房貸標準鬆懈問題是必要的﹐但按揭貸款發放標準現在已經變得“過緊”﹐達到了對住房市場和美國整體經濟造成傷害的程度。
許多按揭貸款發放機構擔心﹐如果他們放出的貸款日後遭遇拖欠﹐他們將被迫回購這些他們已將債權出售給房利美和房地美的貸款。美聯儲的文件說﹐為救助房利美和房地美這些靠美國納稅人資金支持的公司﹐美國政府迄今已花費了1,510億美元﹐這些公司已經加大了所謂的按揭貸款贖回操作﹐以最大限度減少它們必須借入的納稅人資金﹐但這種做法對發放新的住房貸款起了消極阻礙作用。
美國參議院銀行委員會主席約翰遜（Tim Johnson）的發言人奧布萊克（Sean Oblack）說﹐由此產生的問題許多都可以由住房和銀行監管機構通過行政手段加以解決。他說﹐關於房利美和房地美應承受短期損失以避免因住房市場進一步下跌而承受更大損失的說法“尤其正確”。
由美聯儲理事拉斯金（Bloom Raskin）和杜克（Elizabeth Duke）帶領的美聯儲工作人員近來已花費更多時間來研究住房政策﹐因為過去幾年美國家庭財富的巨大損失威脅到了美國整體經濟。
美聯儲的這份文件說﹐如果不採取行動﹐美國住房市場的調整過程將持續更長時間﹐造成更多嚴重損失﹐進一步推低房價﹐延長當前房屋所有人所承受的財富縮水壓力以及這種壓力必然對美國整體經濟造成的拖累。
這份文件稱讚了將被止贖的單戶型住房轉化為租賃住房、以遏制房價進一步下跌的做法。雖然在美國許多市場上﹐房價已經比過去10年的任何時候都要低﹐但美國房價還有可能進一步下跌﹐因為銀行在未來一年中要處理掉成千上萬被止贖的房地產。這種前景已導致美聯儲官員、聯邦住房金融局和奧巴馬政府著手研究相關對策﹐考慮通過將銀行擁有的住房出售給投資者用以對外出租的方式﹐來減少這類住房的數量。
美聯儲的文件說﹐在美國60個大都市地區﹐房利美、房地美和一些聯邦政府機構出售的被止贖物業至少有250處﹐這一數量足以使止贖房出租計劃得到有效執行。這份文件說﹐房利美手中所持有房地產的約五分之二能帶來足以證明將其轉化為租賃住房是行之有效做法的回報。
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