來源:何帆
日期:2009/12/23
中國的房地產市場已經變成一個擊鼓傳花的遊戲。你如果現在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎麼知道自己不是那個接最後一棒的人呢？
2008年年底，中國房地產市場曾出現回調跡象。當時，很多房地產商覺得冬天可能就要來了。據說南方有個很大的房地產公司，員工去領圓珠筆，已經不發整支筆，只發筆芯了，而且走廊上開燈都是隔一盞開一盞。但是，自從美國金融危機爆發之後，中國房地產業因禍得福，幾乎在一夜之間，從冬天進入了夏天。在事實上極度寬鬆的貨幣政策和一系列針對房地產的優惠政策刺激下，中國的房地產市場經歷了爆發性的增長。
從房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）、房價租金比（住房價格與房屋月租金之比）和空置率（空置商品房面積與可供應商品房總面積之比）等指標來看，均可判斷，中國的房地產市場已經出現了嚴重的泡沫。一般來說，發達國家的房價收入比是1.8~5.5，發展中國家為4~6。在美國，中等收入家庭用3~5年的收入就能買到一套獨用住宅，在中國，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能買到一套"蝸居"。
中國社會科學院發佈的房地產"藍皮書"中談到，城市房價對農民和農民工來說更是高不可攀。房價與農民工的年收入之比已經達到22倍，與農民的年收入之比已經逼近30倍。一個農民，不吃不喝30年，也無法在城市中擁有一個容身之所。單從房價這一點來看，農民進城--實現城市化幾乎是遙遙無期的。他們只能是城市繁華世界中的匆匆過客。
另一方面，當前的房價租金比已經超過了400，比一般的國際水準高了兩倍還多。租金不如月供多，反映出當前房地產市場上的投資投機成分是相當大的。
所有的泡沫最終都會崩潰。正如我在之前的專欄中所言，中國的房地產泡沫遲早也會破滅。但是，為什麼房價到現在為止還是一路上揚呢？
出於學者的誠實，我必須承認，經濟學家最不擅長做的事情就是預測。不單我不擅長，比我牛得多的經濟學家也會預測錯誤。近日重讀克魯格曼（Paul Krugman），偶然發現他在2002年就已預言，美國的房地產市場已出現泡沫，很快就會爆發金融危機，變得像20世紀90年代的日本一樣。結果呢？2003年，他錯了。2004年，他錯了。2005年，他又錯了。2006年，看起來他該對了，但是還是錯了。直到2007年，美國金融海嘯洶湧而來，他的預測終於應驗了。
這個故事說明了什麼？說明市場是個複雜的系統，我們無法準確預測下一個時點會出現什麼情況。凡是複雜系統，從本質上說都是無法預測的。
你到沙灘上散步，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。鬆散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭。到最後，這個沙堆突然崩塌。那個小孩子會在旁邊，看得非常高興。丹麥物理學家巴克（Per Bak）就曾經思考過這個問題。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什麼時候，你再往上面增加一顆沙粒，整個沙堆會突然倒塌呢？
這個問題看似簡單，卻難倒了全世界的科學家。在第一階段，沙粒落下之後，並不是散落各處，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學家所說的"自組織過程"。但是，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩定，再增加一顆沙粒，就會導致整個金字塔的倒塌。但問題在於，我們不知道哪顆沙粒會導致沙堆崩塌。可能再掉下來一顆沙粒，就會導致沙堆倒塌，但也可能再落下上千顆沙粒，沙堆仍然會巋然不動。
中國的房地產市場目前已經進入第二個階段，變成了一個不穩定的體系。泡沫隨時可能破滅，但我們無法預測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續暴漲。2010年貨幣政策仍然會保持寬鬆、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預期越來越強烈，所有這些因素都可能導致房價走高。
而且，金融理論的最新發展已經表明，過去我們信奉的"有效市場"假說是有缺陷的。資產價格並不是在超過基本面支撐的內在價值之後就會馬上下跌，在低於基本面支撐的內在價值之後就會馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場上的"羊群效應"會經常發生。當房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導致房價繼續增高，房價增高，會導致更多的人買房，又會推動房價繼續增高，這是一個"自我實現的預言"。所以，我們往往會看到，當牛市剛剛出現的時候，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候。
中國的房地產市場已經變成一個擊鼓傳花的遊戲。你如果現在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎麼知道自己不是那個接最後一棒的人呢？照理說，城市居民買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最後一棒的。接最後一棒的應該是農民工。農民工變成城市新市民的時候，才是中國城市化最後成功的時候。遺憾的是，中國的農民工太窮了，太累了，看來這次他們是沒有辦法接上最後一棒了。所以，在中國的房地產市場上，最悲慘的人是那些接倒數第二棒的人。
他們是誰呢？
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