美國房價上漲催生樂觀情緒

來源:華爾街日報
日期:2013/05/29 13:12

第一季度美國房價上漲速度達到近七年來最高水平，可能表明美國經濟開始持續回暖，走走停停的弱復蘇局面有望改觀。

房地產市場的反彈與同時公佈的消費者信心報告將使美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)內部圍繞寬鬆政策應該推進到何種程度的爭論變得更加有的放矢。包括每月購買850億美元債券的定量寬鬆政策已經使抵押貸款利率接近歷史低位，同時還推動了資產價格上漲以及就業和支出增加。

Fed官員表示他們已經在考慮何時收縮定量寬鬆計劃。對於希望確認經濟能夠不依靠債券購買計劃而自食其力的官員們來說，房地產復蘇的跡象將讓他們更有底氣。但同時，他們不願意過度興奮，因為過去曾出現過讓他們失望的經濟走勢。



上述最新的數據成為週二金融市場主要驅動因素。在強勁數據鼓舞下，股票投資者將道瓊斯指數推至歷史新高，與此同時，基準10年期美國國債收益率攀升至2.132%，創13個月來最高水平。債券收益率與價格成反比，收益率上升可能是受到強勁數據的提振，也可能反映了市場的一種預期，即未來Fed在實施刺激方面將不那麼主動。

Brean Capital LLC固定收益策略主管Scott Buchta表示，這些數據讓Fed明白當前的方向是正確的，但他不知道是否足以讓Fed收縮當前的刺激計劃。

市場的表現也反映出越來越強的樂觀情緒，人們猜測美國經濟已經擺脫了可能出現的“春困”，踏上了持續上升的軌道。標準普爾(Standard & Poor's)/Case-Shiller週二公佈的全國房價指數顯示3月份房價同比上升10.2%，為2006年房價開始下跌以來的最大同比漲幅。第一季度美國房價上漲1.2%，是2006年以來房價首次在這個通常較為低迷的時期走高。在週二的另一份報告中，世界大型企業研究會(Conference Board)發佈的5月份消費者信心指數也升至2008年2月份以來的最高位。

房價的高速上漲引起了一些經濟學家的警覺，他們擔心較低的抵押貸款利率是不是催生了不可持續性的房價上升，即一些批評Fed政策的人所擔心的房價泡沫。據HSH.com的數據顯示，與10年期美國國債收益率密切相關的30年期定息抵押貸款平均利率週二升至一年來最高水平3.9%。

總部在加州爾灣的一家建房諮詢公司的首席執行長John Burns表示，按照目前的利率，即使房價再上漲20%，對購房者而言仍然負擔得起；但如果抵押貸款利率回到7%，泡沫將被擠破。他說，如果我是Fed，我會立即停止購買抵押貸款支持證券。

其他人則認為不必過早的緊張。洛杉磯研究機構Beacon Economics經濟學家Christopher Thornberg表示，房價上漲主要是受到比較基數偏低的影響，與收入和租金之間的長期關係也保持一致。他不否認房價上漲必然會導致下一個泡沫，但他認為現在還沒有到那一步。他不認為“泡沫來了”。

過去一年，美國房地產市場出人意料的打了一場漂亮的翻身仗。先是投資者搶購供應過剩的止贖房，後來又在租金上升、抵押貸款利率下降和消費者信心改善的多方面作用下釋放了被壓抑的購房需求。房價此前的過度下跌也是造成後來反彈的原因之一。房價目前已恢復到2003年底的水平，較2006年高峰時回落28%。

由於房地產是許多美國家庭最主要的金融資產，房價上漲將有望提振消費者信心和總體經濟。房價上漲還將改變許多業主的負資產狀況，給樓市以支撐。最近幾個月有不少買家抱怨合適的房源太少，開發商則借此機會提高房價。如果房價的上升促使更多賣主入市，新的供應不僅能提高房屋成交量，還將起到房價減壓閥的作用。

房價上漲雖然對業主和宏觀經濟有利，但對許多準備買房的人卻不是好消息。全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)首席經濟學家Lawrence Yun表示，在收入只有1到2個百分點的升幅而房價上漲10%的情況下，他擔心會出現普遍買不起房的狀況。

房價的快速反彈也在經濟學家當中引起了更加激烈的爭論。他們爭論的焦點在於，低利率是不是人為地造成了房價的高位企穩，特別是在舊金山、洛杉磯和聖迭戈這樣的在過去一年里房價上漲兩位數的城市。

Zillow Inc.首席經濟學家Stan Humphries稱，雖然從歷史的角度衡量，房價並不算高，但麻煩的是，房價的上漲可能完全依靠抵押貸款利率的降低。他指出，廉價信貸嚴重扭曲了這個市場。

Case-Shiller房價指數還可能誇大了房價的升幅，這是因為該指數包含了止贖房。過去一年，止贖房屋在部分城市的房地產成交量中的比重下降，特別是在房價同比漲幅最大的加州城市、拉斯維加斯和鳳凰城。由於止贖房和其他不良房產通常會折價銷售，如果這類房屋在總體成交中的比重增加，房價通常會被拉低，而如果比重下降，房價則會提高。 Lender Processing Services Inc.週二發佈的另一份指數顯示，3月份美國房價較上年同期上漲了7.6%。

Case-Shiller追蹤的20個城市的房價均同比上漲，漲幅最大的城市集中在西部。鳳凰城3月份房價同比上漲22.5%，舊金山房價上漲22.2%。