在日本買房，小心萬萬稅

來源:時報資訊 
日期:2012/08/21 07:53

日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反映真正的不動產投資報酬率。

資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報酬率，並確保投資成果。



律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，須繳納約38.6％的法人所得課稅。

在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與稅稅率最高達50％。

另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生。

資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，未來發展值得持續關注。