房地產調控與中國夢

作者:謝國忠
日期:2013/03/28

在判斷中國房價的趨勢上，沒有誰比謝國忠"輸"的如此全面。但是，謝國忠推導出"房價危險"的思維過程，遠比他的結論更為重要。在"新國五條"大鬧地產界之時，據新浪房產報導，3月下旬，新浪樂居專訪謝國忠，傾聽這位"唱空者"的全部心聲。

新浪樂居：一直以來您看空中國的房地產市場，也屢次預言房地產泡沫將破裂。在得出這些分析和結論背後，您的方法論是什麼？

謝國忠：房地產最核心的拐點是貨幣的供應量和供求關係。我認為中國的樓市高點已經過了，是因為中國出口高增長和貨幣高增長的時期已經過去。加入WTO之後，中國的出口暴漲，在國際貿易中佔有比例大幅度上升，這為中國貨幣供應量的暴漲提供了條件。但那是一次性的，中國以後貨幣增加能有10%就已經不錯了。如果政府屈從於外界壓力，以保護增長的名義，通過大規模增發貨幣來復活房地產泡沫，會引發通脹，經濟動盪，實際上人民幣已經開始貶值了。



我並沒有說過"泡沫已經開始破裂"這樣的話，我說的是"拐點"。2011年時我說2012年是個轉捩點，2012年會有一個反彈。這個反彈每年都會有，但趨勢是朝下走的。預測一個泡沫在什麼時間破裂是非常困難的，中國房價的破滅也將是一個長期的過程。只有在2005年時，我說過上海的房價可能會暴跌。得出這一結論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主，而當時美聯儲將把利率提高了3%以上。房地產一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。1995年，當美元見底的時候，泰國曼谷的房地產泡沫開始破裂，下跌的房價使外國投機熱錢撤離。我覺得上海和10年前的曼谷很類似。

中國和日本、泰國等亞洲國家一樣，走的都是以出口帶動經濟發展的模式。如果出口發展到一定的水準，貨幣是有一定的升值壓力的。而阻止貨幣升值就會引起內部的通貨膨脹，造成"外部升值、內部貶值"的現象。在這種情況下錢會大量湧入房地產市場，這是房地產泡沫產生的很重要的一個大背景。

1995年，泰國的房地產泡沫開始破裂；日本的房地產泡沫從80年代持續到1991年，最終也爆了。如果說中國的房地產泡沫會破裂，這也是不無道理的，對嗎？因為泡沫都是不可持續的。

新浪樂居：您參考亞洲其他國家的發展模式來解讀中國房地產。那麼您認為與泰國、日本相比，中國的特殊性在哪裡？

謝國忠：中國的特殊性在於除了市場的力量之外，還有政府這只"有形的手"存在。中央政府已經出臺了新一輪的房地產調控措施，調高按揭貸款的門檻，增加交易稅。這一幕似曾相識。過去，中央政府多次推出過房地產調控措施，但每次市場稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房地產獲得財政收入。如今，市場已不相信政府會切斷它們的財源。

中國政府有個抓緊時機的心態。剛出臺的二手房徵收20%個稅的政策，為什麼不馬上執行，而要拖一段時間？就是要利用中國人的投機心態，讓大家趕在這段時間買房，既得一個"調控"的好名聲，又不得罪那些既得利益者--中國大部分的空房子都在官員手裡，這是不言而喻的。

這種有目的的操控是在日本、韓國、臺灣等地是沒有的，這跟中國的體制有關。其他國家是要控制泡沫，泡沫要起來是市場現象，是羊群效應。中國的情況比國外複雜得多，政府是想要把泡沫控制在他想要的水準，但這是不可能。

另外，中國的銀行體系也是國有的。按市場規律來講，如果銀行利息大幅度上升，會引發雪崩效應。去年大部分開發商都資不抵債，但由於銀行系統的存在，他們"借新錢還老錢"，所以在市場範圍內沒有引起大範圍的崩盤。其實中國很多的億萬富翁都是一邊聲稱很有錢，一邊又在借錢，這是一樣的道理。

因此，在中國的體制下，房地產一定是慢慢下滑的，下滑到一定程度又回暖一下，通過時間來消化，這種可能性比較大。這和日本有點類似，但日本經濟發展到一定程度就減少了投資，貨幣供應量比較寬鬆，利息比較低。中國現在的貨幣供應量已經朝10%在走，在這種情況下搞泡沫是不可能的，何況中國的供應量這麼大。

新浪樂居：大多數人認為您在看待房地產時顯得比較悲觀，但您自己曾說過對中國經濟的態度是理性而且樂觀的。問題在於，房地產是中國經濟的支柱性產業，為什麼對二者會有不同的評價？

謝國忠：不一定房地產好了，中國經濟就會好。因為房地產是沒有生產力的資本。資本都朝房地產轉移的話，對中國的實體經濟是不好的。中國人現在是看到哪裡要花錢，大家都想去炒一把，但花錢是不會產生生產力的。

這五年來中國經濟走了歪路，大搞泡沫之後很多企業都心不在焉，想通過"炒一把"去取得名利。中國很多優秀的企業基本都是90年代起來的。像美國這樣慢發展的國家近幾年也湧現出了那麼多好的企業，中國為什麼沒有？一個國家如果沒有好的企業去做更有價值的事，經濟是跟不上的。

這二十年來中國講的是小康社會，天天講的是錢的事。後來有些人因為投機突然暴富，出現了不平等。中國的財富和權力聯繫過於緊密，造成了社會不穩定的情況。所謂"中國夢"其實就是中國人的"暴富夢"。股市的泡沫、樓市的泡沫都是為這種心態提供一個出路：你也可能暴富的，你住的房子也可能會漲十倍的。你到國外的賭場去看，基本都是中國人多。中國人願意把概率看成是機會。

我看好中國經濟，因為中國的潛力其實很大。中國人均GDP才6000美元，臺灣、香港地區上萬美金，發達國家近5萬，中國要提高到1.5萬，就有250%上升的空間。中國的問題不是潛力問題，而是體制問題。從1992年到現在，中國的股市按道理來講應該漲了至少20倍，為什麼中國的老百姓不賺錢？中國經濟發展那麼快，老百姓究竟得到了多少實惠？工資漲的同時，物價、房價漲得更厲害，所以實際的生活品質上升的不是很多。如果經濟要朝好的方向走，政府功能要轉變，轉成以服務為主，資本分配以後是公司和資本市場結合，市場行為決定。中國如果走向這一步，十年內收入翻一番是很容易的事情。

新浪樂居：在你的價值觀裡，為什麼如果房地產泡沫破裂，對中國會是好消息？

謝國忠：房地產泡沫破裂對中國來說是好事。中國的政策一直以來都是保增長，因為增長不好的話會有失業問題，社會就不穩定。但其實，經濟發展放緩、通貨膨脹率低時社會是最穩定的。而現在勞動力短缺、通脹問題這麼嚴重。

房地產泡沫的破裂，會明顯提升經濟效率，通過限制地方政府最大的資金來源，浪費型的專案將會終止。由此將會導致增長放緩和經濟效率提高，為未來的高品質增長奠定基礎。短期內的經濟放緩減少了泡沫造成的浪費，對效率和社會穩定都是一件好事。全球經濟停滯是結構性的。經濟放緩阻止了經濟中腫瘤的生長，給中國更多時間來解決結構性問題。

新浪樂居：過去媒體報導，大多認為您"唱衰"中國經濟和中國樓市，甚至稱您為"空頭總司令"、"烏鴉先生"。您覺得你會過於悲觀嗎？抑或您也是媒體選擇性報導的受害者？

謝國忠：悲觀或樂觀只是一種心態。中國人在文化上把心態看得比較重。從政府到各行各業，再到老百姓，都喜歡研究人的心態，似乎順應了人的願望就可以獲得市場的尊重。但其實，現象背後的本質才是真理。

對和錯是一回事，上和下是另外一回事。如果是上升我會說上升，如果是下滑我會說下滑，這只是一種判斷，是不帶任何感情色彩的。投資者最重要的就是理性看待問題，如果老是從自我感情出發去做一些判斷是會犯大錯誤的。

說是選擇性報導，我覺得沒什麼好在意的。我們國家那麼大，那麼多人喜歡說話，你要去控制每個人說什麼是不可能的。我的觀點都是有記錄的，比如我去演講兩個小時，整個過程都有錄影，文章在哪裡發表也有記錄，在網路上都能找到。大家認為我說的有價值就可以聽，覺得沒道理就不要聽，我也接受不同的批評和觀點。

新浪樂居：現在人們提起您，用得最多的頭銜是"獨立經濟學家"？"獨立"二字，您怎麼理解？您認為您現在"獨立"嗎？

謝國忠：在國外是沒有"獨立"一說的。在中國，所謂的"獨立"我的理解是和官方沒關係。在中國政治壓倒一切，這是中國社會一個特別的地方。不光是現在，歷史上就是這樣。西方社會最重要的兩個力量是宗教和軍事，政治是從這兩個力量裡分出來的。

在中國，"獨立"意味著你和官方機構沒有關係。中國人認為，如果你為大摩(摩根士丹利)做事，那麼你一定是為他說話的，醫院裡的醫生也一定是為了賺錢。中國人沒有"職業"的概念，只有對"身份"的認識。"職業"決定了你做什麼工作，這是最重要的，然後才是你和什麼機構在一起。打個比方，對於一個醫生來說，"身份"決定了他要以醫院的利益為先，而按醫生的"職業"來說，治病救人才是首要的。

按照這個邏輯，人們首先會考慮，你說這話是為了什麼、有什麼好處、跟誰有關係，而不是這話是對還是錯。中國人的這種思維方式非常強烈，要讓一個人失去信譽的話，講幾個故事老百姓就信了。但是故事是聽不完的，投資也最好不要聽故事，大的局面要有自己的判斷。

我發表文章或觀點基本不是在官方媒體上，合作的幾個媒體也都是"擦邊球"的產品，政治對它的管制不是很多，相對可以開放一點；另外，我現在的工作主要是為國外的金融機構做一些諮詢，或者為國外的媒體寫文章，好處在於不受控制，政府不喜歡就不讓你進來。中國什麼東西能發什麼東西不能發，都是有控制的。所以對於像我這樣的人來說，政府會主動為我們來把關。

新浪樂居：如果說什麼話都是沒有目的的話，您的動機是什麼？您認為"獨立"等同於"無私"嗎？

謝國忠：每個人有每個人的理解，我不在乎。但是，全世界的讀書人都是這樣的，至少我身邊接觸到的人都是這樣。如果非要找個動機的話，我想是因為我喜歡自己所做的事，不是無私。